Investissement immobilier et fiscalité : choisir la Costa del Sol ou l'Algarve ?

La Costa del Sol et l'Algarve sont deux régions qui attirent pour leur soleil et leurs prix immobiliers accessibles. Faut-il choisir l'Espagne ou le Portugal ? Cet article fait l'état des lieux sur les tendances des prix immobiliers et la fiscalité de ces deux régions. 

Aujourd’hui, nombreux sont les européens, qu’ils soient actifs ou retraités, (mais surtout francophones) qui envisagent de s’expatrier dans le sud de l’Europe. Quelle destination promet climat, gastronomie, plages magnifiques, coût de la vie et de l’immobilier plus faible ... à moins de trois heures d’avion ?
La péninsule ibérique ! Espagne ou Portugal, entre ceux deux pays, les cœurs de milliers d’européens balancent.Ces deux nations, se remettant peu à peu de la crise qui les a frappés de plein fouet après 2008, deviennent de plus en plus attractives. Surtout lorsqu’on sait que l’on peut troquer son deux-pièces dans la grisaille de la banlieue parisienne ou bruxelloise, contre un appartement spacieux avec piscine (voire une villa !) sur la Costa del Sol ou en Algarve.
Ainsi, nombre de personnes se trouvent face à un dilemme entre ces deux destinations (ce qui se remarque aisément quand on écume les forums d’expatriés, où les internautes en quête de soleil demandent des renseignements et des retours d’expériences). Elles attirent tout autant pour leur soleil, leur convivialité, les avantages fiscaux qu’on leur prête ... pourtant, il y a des différences notables majeures.

Prix et fiscalité de l’immobilier

Prix de l’immobilier : La Costa del Sol globalement moins chère que l’Algarve

L’Algarve et la Costa del Sol attirent pour leurs prix bas et la promesse d’une rentabilité certaine en cas d’investissement locatif. Ces régions du Portugal et de l’Espagne ont repris des couleurs depuis la crise.
Sur la Costa del Sol, le nombre de transactions immobilières augmente, ainsi que les prix. L’ensemble de la province a pu connaître une augmentation allant jusqu’à 10%, avec des exceptions pour des villes comme Marbella ou Mijas Costas, où le prix au m² a connu une croissance de respectivement 17 et 20% ! De nouveaux projets immobiliers neufs fleurissent, avec un prix moyen de 2 594 €/m² à Marbella, ou 1682 €/m² à Malaga. 
Pour le reste de la province de Malaga, il faut compter environ 1500 € le m².
Sur les côtes lusitaniennes, les prix sont similaires sur la partie est du littoral de l’Algarve (souvent appelé Sotavento). Ils augmentent cependant en allant vers l’Ouest (Barlavento), où des villes comme Lagos, Praia da Luz, Vilamoura ou encore Vila do Bispo affichent un prix au m² compris entre 2150 et 2650 €.
Ainsi, de manière générale, à part pour Marbella qui affiche un prix bien supérieur aux villes voisines, les prix immobiliers sont inférieurs sur la Costa del Sol. Un bon point pour le portefeuille, mais qui n’est pas forcément gagnant à long terme.
Il convient de rappeler que ces prix si attractifs trouvent leur origine dans la loi du sol, datant de 1996. Selon celle-ci, tout terrain est constructible. Les nombreux projets immobiliers qui ont vu le jour avant la crise ont trouvé peu d’acquéreurs. Les côtes du sud de l’Espagne sont alors jonchées de constructions. L’Algarve connaît également une recrudescence des projets immobiliers, mais le cadastre portugais impose des contraintes sévères et ne délivre pas facilement des permis de construire, dans le but de préserver le territoire et le paysage. En effet, il est possible de trouver de nombreuses réserves et parcs naturels en Algarve : Vila Real de Santo Antonio, Vila do Bispo, Ria Formosa à Faro ...
Quant à l’Espagne, la qualité de construction et le paysage bétonnés sont souvent mis en cause : selon certains, « la Costa del Sol ressemble en certains endroits à une barre de béton ». 

Une taxe foncière similaire dans les deux pays

Dans les 2 pays : Valeur selon l’administration fiscale x coefficient fixé par les municipalités
Les deux pays ont un fonctionnement plutôt similaire pour les taxes foncières : chaque année, les propriétaires payent une taxe équivalente à environ 70% de la valeur d’achat de leur bien, multiplié par un coefficient souvent inférieur à 1%.
On parlera de valeur cadastrale en Espagne, et de Valeur foncière au Portugal : il s’agit de la valeur du bien immobilier au regard de l’administration fiscale. Cette valeur dépendra alors de critères tels que la localisation, l’ancienneté, la qualité de construction du bien ... tous les critères ne sont pas identiques puisqu’on pourra trouver par exemple un critère de valeur du marché du bien en Espagne, ou un critère de confort au Portugal, mais l’idée est la même.
Le coefficient utilisé pour calculer cette taxe sera fixé par les municipalités dans les 2 pays. Il sera compris entre 0,4 et 1,1% en Espagne, et entre 0,3 et 0,5% au Portugal. Ces taux diffèrent mais majoritairement, l'équivalent de la taxe foncière ou du précompte immobilier sera semblable dans les deux pays de la péninsule ibérique. 

La taxe d’habitation : présente en Espagne, absente au Portugal

Il n’y a pas de taxe d’habitation au Portugal, mais il existe une taxe pour non-résidents qui s’y apparente en Espagne.
Si vous êtes non-résidents et que vous possédez un bien immobilier en Espagne que vous louez, vous serez imposés sur les revenus tirés de la location, au titre de l’impôt sur le revenu des non-résidents (vous pourrez notamment déduire les charges d’entretien pour le calcul de la base imposable). Mais si vous ne louez pas ce bien, c’est pareil : vous devrez payer un impôt sur un revenu fictif de location. Le revenu est alors estimé à 2% de la valeur cadastrale, multiplié à un taux de 19% (ou 24% si vous n’êtes pas citoyen de l’Union Européenne, de la Norvège ou de l’Islande).

L’Impôt sur la Fortune : réellement en voie d’extinction ?

Alors que de nombreux pays européens ont supprimé leur impôt sur la fortune à la fin des années 90/courant années 2000, la péninsule ibérique va à contresens de cette tendance.
A l’heure actuelle, il y a bien un impôt sur la fortune en Espagne : autrement appelé impôt sur le patrimoine, il est apparu en 1977 pour la première fois. Il a ensuite été réformé en 1991, pour être abrogé en 2008. Il revient finalement après la crise, en 2011, et est prolongé chaque année par le gouvernement. Il sert notamment à combler le déficit public du pays : il n’est donc pas prêt de disparaître à nouveau.
Cet impôt concerne l’ensemble des biens et des droits à contenu économiques. Les charges, dettes, et obligations personnes associées aux biens sont soustraites.
Cet impôt fonctionne globalement de la même manière dans toutes les régions, sauf que chacune fixe le seuil à partir duquel il y a impôt, et les taux applicables.
Ainsi, sur la Costa del Sol (en Andalousie), le minimum imposable est de 700 000 euros, et les taux vont de 0,24% à 3,03%. Vous obtiendrez alors la base imposable de votre bien en lui retirant 700 000 euros. Par exemple : vous avez une maison à 800 000 euros, votre base imposable sera de 100 000 euros.
Si vous êtes résidents espagnols : cet impôt concerne l’intégralité de votre patrimoine, où qu’il soit, pas uniquement celui situé en Espagne. Cependant, selon les régions, entre 300 000 et 400 000 € sont soustraits au calcul de la base imposable pour la résidence principale.
Si vous n’êtes pas résident espagnol : cet impôt ne concernera que les biens présents sur le territoire espagnol.
Au Portugal : pour l’instant, l’impôt sur le patrimoine n’a pas vu le jour, mais il a souvent été évoqué par le gouvernement et les médias. Les premiers le prévoyaient pour 2017. Cet impôt ne concernerait que le patrimoine immobilier, et taxerait à 0,3% la partie de la valeur fiscale d’un bien supérieure à 600 000 €. Le gouvernement portugais prévoit alors une recette de 160 millions d’euros pour financer les retraites.
Pour rappel : la valeur foncière d’un bien n’est pas égale à sa valeur d’achat. C’est une valeur estimée à partir de plusieurs facteurs (prix de construction du m² au Portugal, superficie, confort et qualité du bien, ancienneté ...) qui est souvent (voire de manière presque systématique) largement inférieure au prix d’achat.

L’imposition de vos revenus sur la péninsule ibérique

Vues de loin, les fiscalités espagnoles et portugaises paraissent similaires : régimes avantageux pour les nouveaux résidents non-nationaux, imposition sur les revenus par tranches ...
Impôts sur le revenu : des régimes dérogatoires avantageux pour les expatriés !
L’Espagne et le Portugal ont un impôt sur le revenu progressif, que ce soit l’ « Impuesto sobre la Renta de las personas fisicas » pour l’Espagne ou l’ « Imposto das pessoas singulares » au Portugal, qui ne sont pas forcément avantageux. Bonne nouvelle : les deux pays ont des régimes fiscaux dérogatoires pour les étrangers, et qui évitent la double imposition.
En Espagne, si vous n’êtes pas résident fiscal mais que vous avez des revenus de source espagnole, deux options sont possibles :
- Vous devez payer l’impôt sur le revenu des non-résidents. Il comprend un taux de 19% pour les salaires, et un taux compris entre 8 et 40% (en fonction du montant) pour les retraites.
- Si vous êtes sur le point de devenir résident fiscal, vous pouvez profiter du régime spécial des travailleurs déplacés pendant une période de transition de 5 ans, pour éviter l’imposition progressive de droit commun.
Le régime spécial des travailleurs déplacés créé en 2004, a été quelque peu modifié depuis. Il permet un taux de 24% d’impôt sur le revenu si un contrat de travail est établi en Espagne (il n’est alors pas nécessaire que le travail soit physiquement réalisé en Espagne), et évite la double imposition. Il dure 5 ans.
Ce régime dérogatoire aussi appelé « Loi-Beckham » a d’abord profité aux sportifs évoluant en Espagne (d’où le surnom de la loi). Une première réforme en 2010 vient atténuer les avantages dont profitent les sportifs fortunés, puisque pour profiter de ce régime, un plafond de 600 000 euros annuels de revenus est mis en place. En 2015, une réforme plus explicite à l’encontre des sportifs professionnels est adoptée, puisqu’ils sont tout simplement exclus de ce régime. (Pas d’effet rétroactif toutefois, ceux dont le statut avait déjà été attribué peuvent encore profiter de cette mesure).
Les conditions ? Ne pas avoir été résident en Espagne durant les 10 dernières années, et que l’employeur à l’origine du contrat de travail soit une entité espagnole, ou étrangère si elle possède un établissement permanent en Espagne. De plus, la personne qui profite de ce régime doit détenir moins de 25% du capital social de l’entreprise.
L’équivalent de cette loi au Portugal est le statut des Résidents Non Habituels, créé en 2009. Il permet de bénéficier d’un taux d’imposition plafonné à 20% sur les revenus du travail de source portugaise, et une exonération fiscale sur les pensions de retraite (étrangères) relevant du régime privé. Il n’y a pas de plafond, et ce régime peut s’étaler sur 10 ans. Les conditions : passer au moins 183 jours au Portugal, ne pas avoir été résident durant les 5 dernières années.
Le régime fiscal portugais des non-résidents, bien que demandant une implication plus forte (il faut réellement pouvoir prouver une vie effective au moins six mois, quitte à se débarrasser de ses actifs dans son pays d’origine) est plus avantageux de par sa durée, et de par son taux dans certains cas (exonération fiscale pour les retraites relevant du privé !).

Quel sort pour les successions ?

Depuis la convention européenne d’août 2015 sur les successions, c’est la loi du pays de résidence habituelle du défunt qui s’applique. Connaître la législation d’un pays européen dont on veut être résident peut alors devenir primordial.
En Espagne, les régions autonomes ont certains pouvoirs en matière de fiscalité. C’est ce que montre l’Andalousie, région de la Costa del Sol, dont l’impôt sur les successions est sûrement le plus fort du pays. Ainsi, sur 800 000 euros d’héritage, il faudra en payer 164 000. Une imposition lourde, qui a poussé de nombreux héritiers à renoncer à leur héritage.
Au Portugal, c’est simple : il n’y a pas d’impôts sur la succession pour les conjoints et ascendants en ligne directe.
Attention cependant : Depuis la convention de 2015, c’est certes le pays de résidence habituelle qui va déterminer la législation imposable du défunt. Cependant, le lieu de résidence de l’héritier importe également ! Ainsi, pour être sous le régime fiscal des successions de l’un ou de l’autre pays, encore faut-il que le défunt y ait sa résidence habituelle, mais l’héritier également.