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Slideshow - Article taxe soleil

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La "taxe soleil", prolongement de la taxe foncière portugaise

infographie taxe soleil paysage impôts portugal

Impôt sur la vue mer, « taxe soleil », impôt sur l’ensoleillement ... A la fin de l’année 2016, cette nouvelle curiosité fiscale portugaise a beaucoup fait couler d’encre. Mais qu’en est-il aujourd'hui ?  

En août 2016, le gouvernement portugais a profité des vacances d’été pour promulguer un décret-loi sur ce que beaucoup appellent la « taxe soleil ». L’objectif : une mesure égalitaire selon ce dernier, estimant que ceux qui disposaient d’une vue peu avantageuse (une maison donnant sur un cimetière ou une station d’épuration d’eau par exemple) ne devraient pas être imposés de la même manière sur leur habitation que ceux profitant d’une vue imprenable sur la mer.

Une information qui n’a pas fait l’unanimité, à en croire les diverses associations montées au créneau. C’est le cas de l’Association nationale des propriétaires, selon laquelle, « la prochaine étape sera de taxer l’air que nous respirons », ou encore l’association de consommateurs DECO qui dénonce la subjectivité de cette taxe.

Cette nouvelle a pu également refroidir les potentiels acquéreurs européens. En effet, certains ont pu y voir le revers de la médaille de l’investissement au Portugal. Les avantages fiscaux des Résidents non Habituels et les prix abordables de l’immobilier portugais seraient alors compensés avec ce nouvel impôt.

Comment se matérialise cette taxe ?

Il ne s’agit pas d’une nouvelle taxe inventée par le gouvernement, mais d’une modification d’une taxe supplémentaire à l’IMI (Imposto Municipal sobre Imoveis – Impôt municipal sur l’immobilier, l’équivalent de la taxe foncière).

Chaque année, les propriétaires fonciers au Portugal sont redevables de cet impôt. Ils doivent donc débourser une somme égale à la Valeur fiscale du bien (ou Valor Patrimonial Tributario) multipliée par un coefficient fixé par les municipalités, allant de 0,3% à 0,5%. En 2017, il a été prévu que cet intervalle soit limité à 0,45% au lieu de 0,5%.

Le paiement de cet impôt, dû en avril, peut s’échelonner sur avril et novembre s’il est compris entre 250 et 500 €, et entre avril, juin et novembre s’il est supérieur à 500 €. Les personnes propriétaires d’un bien immobilier sur le territoire portugais au 31 décembre de l’année doivent s’acquitter du paiement de cette taxe.

Qu’est-ce que la valeur fiscale du bien ?

La valeur fiscale ne correspond pas à la valeur exacte du bien, ou encore moins à sa valeur d’achat. Elle est dans de très nombreux cas plus faible.

 

La valeur fiscale est égale à la valeur de base du bâtiment par m², multipliée par l’aire brute, ainsi qu’à d’autres coefficients comme :

  • Le coefficient d’affectation
  • Le coefficient de localisation
  • Le coefficient de qualité et de confort
  • Le coefficient de vétusté

Son calcul est régi par les articles 38 et suivants du Code de l'IMI. 

La valeur de base du bâtiment : elle est calculée partir de la valeur moyenne de construction au m², définie par le pays. En 2017, elle est de 482,7€. De manière générale, on la multiplie par 1,25% pour obtenir la valeur de base du bâtiment, ce qui donne 603 €. Cette valeur est la même depuis 2010. 

L’aire brute : Le calcul de la valeur de l’aire brute peut être simple ou complexe. Divers éléments sont à prendre en compte selon l’article 39 du Code de l’IMI. De manière générale, on peut estimer qu’il s’agit de la surface du logement.

Le coefficient d’affectation : il va permettre de déterminer l’usage du bâtiment. Il sera de 1 pour une habitation.

Le coefficient de localisation : il a une grande incidence dans le calcul de la valeur fiscale, puisqu’il peut aller de 0,4 à 3,5. Il sera de 0,35 dans les zones rurales.

Quelques exemples : il est de 3,5 dans le centre de Lisbonne (le maximum). Il diminue fortement vers les périphéries (2,8 à Alges derrière les plages), mais reste à son maximum dans les stations balnéaires de Cascais et Estoril.

En Algarve, il reste plus faible : 2,2 à Lagos, 1,9 à Albufeira, 1,5 à Faro, 1,4 à Tavira. Vous pouvez connaître le coefficient de localisation de tous les quartiers du pays sur cette page.

Coefficient de vétusté : de 0,4 à 1, en fonction de la date d’achèvement des travaux, ou celle de la dernière fois qu’il y a eu un permis de construire. Ainsi, le coefficient sera de 0,4 pour une construction de plus de 60 ans, et de 1 pour une durée inférieure à 2 ans.

Coefficient de qualité et de confort : c’est là qu’intervient cette fameuse taxe sur la vue. Ce coefficient va de -0,5 à 1,7. Il augmentera ou diminuera selon plusieurs critères évaluant le confort du logement, comme l’existence d’une piscine, d’un terrain fermé, l’existence ou non de sanitaires, d’ascenseur ...

Bien que la vue ou l’ensoleillement intervienne en rapport à ce coefficient, ce dernier n’est pas directement touché. Une modification avait déjà eu lieu en 2014, selon laquelle, pour faire simple, les personnes ne disposant pas d’un emplacement ou d’une vue idéale pouvaient voir ce coefficient diminuer de 0,5, et celles qui disposaient d’une vue agréable ou d’ensoleillement pouvaient voir une augmentation jusque 0,5 de ce coefficient.

Qu’est-ce qui change véritablement avec le décret-loi du gouvernement ?

Attention : cette taxe semble pour beaucoup avoir été inventée en 2016. En réalité, les prémices de cette taxe datent de 2014. Le changement de 2016 concerne l’amplitude de la baisse ou diminution du coefficient, qui s’agrandit considérablement. Ainsi, le coefficient peut augmenter jusque 20% au lieu de 5%, ou diminuer de 10% au lieu de 5% avant 2016.

Ce point fera donc considérablement augmenter ou diminuer l’IMI. Cependant, ce décret-loi mentionne autre chose : l’augmentation n’a lieu que si la valeur fiscale excède 250 000 €.

Comment calculer la valeur fiscale de son bien ?

Le gouvernement a mis en place un simulateur permettant d’estimer la valeur fiscale de son bien. Sinon, il est possible de se faire une idée globale soi-même à partir des différents critères.

Exemple concret : Un couple a récemment fait l’acquisition d’un appartement ayant vue sur la mer grâce à Key-Portugal, d’environ 130 m² à Lagos, avec terrasse, piscine, et place de parking et cave, pour 245 000 €. La valeur foncière de leur bien est égale à 226 000 €. Ils ne paient donc pas la taxe sur l’ensoleillement puisque cette valeur est inférieure à 250 000 €.

Cependant, si ce couple avait acquis cet appartement en plein cœur de Lisbonne, avec une magnifique vue sur le Tage, ils auraient dû s’acquitter de cette taxe : le coefficient de localisation pèsera beaucoup plus dans le calcul de la valeur fiscale à Lisbonne (3,5) qu’en Algarve (entre 1,5 et 2,5).

La valeur fiscale peut-elle être supérieure à la valeur d’achat ?

Dans des cas exceptionnels, c’est possible. Cela a pu être le cas pour l’achat de biens immobiliers dans des golfs ou grands complexes touristiques avant la crise de 2008. Cela a surtout un impact sur l’IMT (taxe à l’acquisition du bien), puisque l’imposition ne se fera pas sur la valeur d’achat, mais sur la valeur fiscale, l’administration des impôts portugaise estimant alors que le bien a été sous-évalué. L’acquéreur devra alors payer des impôts sur une somme qu’il n’a pas dépensée pour l’achat de son bien.


Concrètement, que retenir de cette « taxe-soleil » ?

        • Avoir une propriété avec une belle vue ou un ensoleillement optimal n’entraîne pas automatiquement le paiement de cette taxe.
        • L’existence de cette taxe intervient lorsque la valeur fiscale du bien est supérieure à 250 000 €. Dans la quasi-totalité des cas, la valeur fiscale sera inférieure à la valeur d’achat.
        •   Le coefficient le plus impactant pour le calcul de la valeur fiscale est sans aucun doute la localisation, allant de 0,35 dans les zones rurales jusqu’à 3,5 dans des zones comme le centre de Lisbonne, ou dans les stations balnéaires renommées, comme celles de Cascais ou Estoril.
        • L’Algarve paraît alors la région idéale pour avoir une belle vue tout en évitant cette taxe, puisque le coefficient de localisation sera bien moins élevé que dans les stations balnéaires proches de Lisbonne par exemple. Vous pouvez retrouver les coefficients sur cette carte.
        • Il existe des cas exceptionnels ou la valeur fiscale est supérieure à la valeur d’achat. Si vous pensez que la valeur fiscale a été mal évaluée, vous pouvez toujours demander une réévaluation (possible tous les trois ans) mais vous vous exposez au paiement de la taxe si la valeur fiscale reste supérieure à 250 000 €.
        • Le Portugal ne se résume pas à un système fiscal : c’est un pays plein de charme et d’histoire avec de magnifiques plages et des biens immobiliers exceptionnels !

Finalement, que penser de cette fameuse « taxe soleil » ? Elle n’est pas un mythe, mais très loin d’être systématique !

 
 


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