Acheter et construire sa maison au Portugal : ce qu'il faut savoir

Si vous souhaitez avoir la maison de vos rêves au Portugal, la construire peut se révéler être le meilleur moyen de l’obtenir. Cependant, il ne faut pas se lancer à l’aveugle dans le processus d’achat d’un terrain immobilier. En effet, trouver le terrain et y construire sa maison revêt certaines complexités administratives, et les municipalités sont loin d’être flexibles pour délivrer des permis de construire au Portugal.

Les avantages restent tout de même nombreux puisque vous pouvez obtenir la maison qui vous ressemble, en réalisant des économies importantes. Vous êtes maître du choix des matériaux, et des éléments qui vous semblent prioritaires. Vous pouvez par ailleurs vous éviter quelques surprises par rapport à l’achat d’une maison (des points défectueux que vous n’auriez pas vus pendant la visite, par exemple).

Pour vous aider à y voir plus clair, Key-Portugal vous résume les différentes étapes qui précèdent l’achat et la construction d’une maison.

• 1. Avant d’acheter : vérifier certaines informations à la Camara Municipal

Comme nous vous le disions précédemment, le Portugal est très strict en matière d’urbanisme. Avant même de chercher un terrain, il est préférable de se faire assister d’un architecte pour définir votre projet. 

Dans chaque municipalité se trouve un département lié à l’urbanisme, où des architectes étudient les projets de construction. Il faut donc prendre rendez-vous avec ce département « Divisao de Gestao e Administraçao Urbanistica » de la Camara Municipal de la localisation du terrain que vous convoitez. Vous pourrez alors effectuer une demande appelée « Pedido de Informaçao Prévia ». Pour ne prendre aucun risque, il est important d’effectuer cette démarche avant l’achat du terrain pour éviter les mauvaises surprises. Cette demande n’est pas réservée aux propriétaires, tous les tiers peuvent y recourir.

Le Pedido de Informaçao Prévia vous permettra d’obtenir des informations essentielles sur le terrain, pour savoir si celui-ci est potentiellement constructible :

• - Si le terrain est légalisé : certains ne sont pas déclarés dans les plans du cadastre de la municipalité. Les terrains peuvent parfois être cédés sans légalisation. Ce point est important puisque le gouvernement portugais a, depuis début 2017, donné un délai de 15 ans pour que les terrains non légalisés le soient. Sans cela, après ce délai, les terrains seront déclarés comme appartenant à la municipalité.
• - Quels travaux d’urbanisme ont été effectués : raccordement à l’eau, électricité … pour savoir si un projet de construction peut être envisagé.
• - Si le terrain est un lot défini : vous pourrez alors obtenir les plans du terrain tels que déclarés dans le cadastre.

Sachez également que des conditions très strictes peuvent s’appliquer en fonction de la localisation de votre terrain, sur la surface habitable, le nombre de niveaux, de fenêtres, etc.

La Camara Municipal va donc se positionner sur la viabilité de votre projet, et sur la constructibilité du terrain. Le « Pedido de Informaçao Prévia » est d’autant plus important que la Camara Municipal ne pourra pas modifier sa décision dans l’année qui suit la délivrance des informations demandées. Ce n’est pas avant la réception de ces informations que vous devez acheter votre terrain.

• 2. Les différents projets nécessaires à la construction de votre maison au Portugal

L’architecte n’est pas le seul professionnel indispensable pour l’achat d’un terrain et la construction d’une maison. Il faudra également s’entourer d’un ingénieur, pour élaborer le projet de spécialités et d’un constructeur.

Comment choisir ces professionnels ?

Il est toujours préférable d’opter pour des acteurs locaux qui connaissent la région, et étant immatriculés depuis plusieurs années. Si possible, demandez l’avis de plusieurs anciens clients. Il est également conseillé de s’entourer d’un avocat, qui sera à même de vous aider dans vos choix et de vous accompagner aux différents rendez-vous à la Camara Municipal. Il sera également très utile pour la rédaction des contrats liés aux différents projets.  

Les projets d’architecture et d’ingénieur ne peuvent être simultanés. Il faut d’abord faire l’un (architecture), puis l’autre (ingénieur).

Projet d’architecture : Il comprend tous les dessins d’architecture, les coupes constructives, détails, grandes lignes du projet, nombre d’étages … Avant celui-ci, il est nécessaire d’effectuer un « levantamento topografico » qui permettra d’étudier les possibilités que permet le terrain. Le délai est d’environ 45 jours pour connaître l’acceptation ou non du projet par la municipalité.

Projet d’ingénieur : Le projet d’ingénieur correspond au projet de spécialités : raccordement à l’eau, à l’électricité, réseaux, isolation … Le délai est d’environ 30 jours.

Avant de déposer ces projets en Camara Municipal, ils doivent être approuvés par des organismes indépendants tels que la Direction Générale du Patrimoine et de la Culture, qui observera l’insertion des volumes et façades dans l’architecture de la ville.

• 3. Le permis de construire ? Presque !

Une fois que les deux projets ont été approuvés par la Camara Municipal, il faut solliciter l’Alvara de Construçao, qui est le permis de construire final. Le délai pour le demander est d’un an : si celui-ci est dépassé, toutes vos démarches seront considérées comme caduques.

Avant d’obtenir l’Alvara de Construçao, il faudra également s’acquitter de taxes auprès de la municipalité.

Les délais prévus pour obtenir ce document sont d’environ deux mois, mais le fait d’avoir fait d’autres démarches avant (notamment le Pedido de Informaçao Prévia) peut raccourcir le temps d’attente. Cependant, il faut savoir qu’en général les municipalités ne respectent que très peu les délais. Cela est notamment dû au nombre grandissant de demandes de permis de construire (à Lisbonne, on en compte environ 150 par mois).

4. Les travaux

Une fois l’Alvara de contruçao obtenu, vous pouvez commencer les travaux. Attention cependant : vous devez notifier la Camara Municipal du début des travaux cinq jours avant.

En moyenne, comptez un an pour la réalisation de votre maison : il vaut mieux prévoir des délais assez larges. De même pour le budget : il faut prévoir en moyenne 1000 €/m². Il ne faut pas non plus oublier la TVA, qui sera de 23% pour les bâtiments neufs.

• 5. Votre maison est construite : encore quelques démarches

Une fois votre maison terminée, les travaux de raccordement d’eau et d’électricité effectués, il reste encore quelques étapes. Tout d’abord, la Camara Municipal va venir inspecter la propriété, et vérifier que celle-ci est conforme aux projets d’architecture et de spécialités qu’elle avait acceptés. Si ce n’est pas le cas, la Camara Municipal pourra faire une évaluation de ce qui doit être modifié.

A l’issue de cette inspection, la Camara Municipal pourra vous remettre (ou non) une « licença de habitaçao » : avant cela, vous ne serez pas autorisés à habiter votre nouvelle maison.

Ensuite, il faut faire enregistrer votre nouvelle maison au cadastre : ses plans pourront alors apparaître sur les plans de la Camara Municipal. Enfin, il faudra également l’inscrire au registre des finances locales pour que vous puissiez être assujetti à l’IMI (Imposto Municipal sobre Imovéis) – qui est la taxe foncière portugaise. 

Vous voulez réaliser votre rêve de construire la maison qui vous ressemble au Portugal ? Découvrez les terrains de Key-Portugal ! Nous pourrons vous accompagner et vous conseiller durant tout le processus d’achat, grâce à notre connaissance du marché immobilier portugais.